稳定预期，正确认识基础设施REITs

REITs （Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是通过发行股份或收益凭证募集资金，由专门机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按高额比例分配给投资者的信托基金，具有永续、权益型、高分红的特征。持有型房地产和基础设施是REITs的两类主要基础资产，其中，主要投资于基础设施的产品被称为基础设施REITs，基础设施REITs是成熟REITs市场的重要组成部分。

目前，中国新推出的基础设施REITs采用“公募基金+ABS”的形式，由公募基金投资以基础设施为底层资产的ABS，具体要求为“公募基金80%以上基金资产持有单一基础设施ABS全部份额，基础设施ABS持有基础设施项目公司全部股权；基金通过ABS和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权”。

总体来看，新基础设施REITs在各环节与国际REITs已较接近。

从募集环节来看，基础设施REITs鼓励在交易所公开发行，区别于此前“类REITs”私募为主的发行方式，与境外REITs更加接近。且基础设施REITs强制要求向原始权益人配售，比例不少于基金份额发售总量的 20%；配售后的份额向专业投资者和个人投资者发售，REITs需向网下专业投资者（证券公司、基金公司、信托公司等）发售不低于扣除配售份额的80%，剩余由公众投资者认购，同时《指引》规定，投资人少于1000人则募集失败；同时， 价格上借鉴境外公募 REITs 询价发行的做法，经证监会注册后，REITs采取网下询价的方式确定认购价格

从投资环节来看，新推出的基础设施REITs重点支持7个行业、8个区域。行业包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目等，区域包括京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳、海南、长三角等。《指引》特别强调，“基础资产不含住宅和商业地产。”在资产配置上，基础设施REITs要求80%以上基金资产穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。这一规定与国际接近，美国、日本、新加坡分别要求REITs总资产不少于75%、50%、70%投资于不动产；在运作方式上，基础设施REITs采用封闭式运作，与新加坡规定接近，美国和日本封闭或开放式运作均可；分红要求上，基础设施REITs强制分红，规定收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%，这与海外规定接近，美国、日本、新加坡均强制或通过税收优惠激励分红比例不低于90%。杠杆限制上，基础设施REITs要求借款总额不得超过基金资产的 20%，且借款用途限于基础设施项目维修、改造等，对杠杆的限制略严格于海外，如美国、日本对基金杠杆无明显限制，新加坡要求REITs产负债率不得超过35%，获得A评级可超35%，但不能超60%。投资范围上，基础设施REITs除投资基础设施资产外，其余资金可投资于利率债、AAA信用债、货币市场工具。对比海外，美国REITs除不动产外还可投资REITs或非REITs股票，日本除不动产外也可投资REITs。

REITs公募发行，在一定程度上有助于降低基建融资成本；对地方政府、城投企业而言，REITs以权益性为导向，有利于实现项目出表，降低债务和杠杆率；对银行理财等机构投资者而言，可以缓解非标资产上限压力，但理财资金在公募REITs试点初期的参与积极性还需进一步观察。